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借家を貸した場合は大家との関係はどうなる?賃借物を転貸した時の民法の規定を解説

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自分が借りている住居をわけがあって第三者に転貸することがあります。

その場合は賃貸人(大家)、賃借人、転借者の三者の間で権利関係が発生します。

例えば、賃貸人のAが賃借人のBに月額12万円で住居を賃貸していましたが、BはAの承諾を得て当該住居をCに月額16万円で転貸しました。

この場合、以下の各ケースにおいては民法の規定に則て処理されます。

転貸借のよくあるトラブルのケース

ケース1:Bは半年以上Aの支払請求に応じず賃料を滞納している場合

Bの債務不履行を理由にAが住居の賃貸借契約を解除する場合、Bにのみ催告すれば良く、わざわざ転借人のCに対してBの延滞賃料分の支払いの意思を確認する必要はありません。

また、AがBとの賃貸借契約を解除した場合、例えCがBに対して賃料を毎月支払っていたとしても、AはCに対して住居の明渡しを請求できます。

民法第541条

当事者の一方がその債務を履行しない場合において、相手方が相当の期間を定めてその履行の催告をし、その期間内に履行がないときは、相手方は、契約の解除をすることができる。

ただし、その期間を経過した時における債務の不履行がその契約及び取引上の社会通念に照らして軽微であるときは、この限りでない。
(参考サイト:民法第541条│Wikbooks

ケース2:Bが支払期日になっても賃料を支払わない場合

Bが賃料を支払わない場合、AはCに対して直接、Bの賃料を請求することができます。

ただし、請求できるのはCへの転貸料の16万円ではなく、Bへの賃料の12万円です。

なお、仮に転貸料がBに対する賃料より安い10万円だった場合、Cは10万円を支払うだけで構いません。

民法第613条1項

賃借人が適法に賃借物を転貸したときは、転借人は、賃貸人と賃借人との間の賃貸借に基づく賃借人の債務の範囲を限度として、賃貸人に対して転貸借に基づく債務を直接履行する義務を負う。

この場合においては、賃料の前払をもって賃貸人に対抗することができない。
(参考サイト:民法第613条│Wikbooks

ケース3:AとBが合意の下、賃貸住居の賃貸借契約を解除した場合

AとBの間で賃貸借契約の合意解除がなされたとしても、AはCに対して当然には住居の明渡しを求めることができません。

借地借家法第34条

1.建物の転貸借がされている場合において、建物の賃貸借が期間の満了又は解約の申入れによって終了するときは、建物の賃貸人は、建物の転借人にその旨の通知をしなければ、その終了を建物の転借人に対抗することができない。

2.建物の賃貸人が前項の通知をしたときは、建物の転貸借は、その通知がされた日から六月を経過することによって終了する。
(参考サイト:借地借家法第34条│Wikbooks

34条2項の規定によって、契約の解除を転借人に通知し、その後6ヶ月を経過すると転貸借契約も解除されます。

ケース4:BはCとの転貸契約終了しAに無断でDとの転貸契約を結んだ場合

賃借人が賃貸人に無断で転貸借をするこ とは禁止されており、転貸借は事前の賃貸人の承諾が必要です。

無断で転貸借をした場合には「信頼関係の破壊」と見做され、AはBとの賃貸借契約を解除することができます。

民法第612条

1.賃借人は、賃貸人の承諾を得なければ、その賃借権を譲り渡し、又は賃借物を転貸することができない。
2.賃借人が前項の規定に違反して第三者に賃借物の使用又は収益をさせたときは、賃貸人は、契約の解除をすることができる。
(参考サイト:民法第612条│Wikbooks

しかし、近年の判例では、「賃貸人に対する背信的行為と認めるにたらない特段の事情があるときは、契約を解除することはできない」とされており、社会通念上相当と思われる転貸の場合は解除が認められません。

なお、BがAの承諾なく住居を無断転貸したことで、DがAから明渡請求を受けた場合、DはBに対する賃料の全部又は一部の支払いを拒むことができます。

民法第576条

売買の目的について権利を主張する者があること、その他の事由により、買主がその買い受けた権利の全部若しくは一部を取得することができず、又は失うおそれがあるときは、買主は、その危険の程度に応じて、代金の全部又は一部の支払を拒むことができる。

ただし、売主が相当の担保を供したときは、この限りでない。
(参考サイト:民法第576条│Wikbooks

転貸借の民法規定まとめ

賃借人と転借人における転貸契約の場合、賃借人による賃貸人に対する不信行為があると、転借人の立場は不安定な状態に陥ります。

従って、転貸契約は避けた方が無難です。

なお近年、民泊がブームになっていますが、賃貸住居の1部屋を民泊に利用するのは612条に違反するため、所有者との事前の話し合いが必要となります。

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